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compravendita

Vizi occulti dell'immobile acquistato dal costruttore: quali garanzie per l'acquirente?

Parere a cura dell'Avv. Raffaele Cusmai, Studio legale Carpineti - Cusmai
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Domanda

Quali sono le garanzie che il venditore - costruttore è tenuto a dare all' acquirente di un immobile per vizi occulti dello stesso (per es. fessurazioni sull'intonaco, umidità ascendente)? Quali sono i tempi entro i quali l'acquirente deve denunciare i vizi al venditore?

Risposta

Inquadramento normativo

Art. 1490 cod. civ. – Garanzia per i vizi della cosa venduta Art. 1491 cod. civ. – Esclusione della garanzia Art. 1492 cod. civ. – Effetti della garanzia Art. 1493 cod. civ. – Effetti della risoluzione del contratto Art. 1494 cod. civ. – Risarcimento del danno Art. 1495 cod. civ. – Termini e condizioni dell'azione.

2.Giurisprudenza

§ Sulla nozione di vizio occulto:

L'art. 1490 c.c. sancisce in via generale l'obbligo del venditore di tenere la cosa immune da vizi che la rendano inidonea all'uso cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. La disciplina dettata dal codice civile, individua, altresì, casi in cui il venditore è sollevato da detto obbligo di garanzia, limitandoli a fattispecie quali la presenza in tal senso di un accordo tra le parti idoneo ad escludere o limitare la garanzia medesima - salvo mala fede del venditore - la conoscenza in capo all'acquirente dei vizi della cosa al momento della conclusione del contratto, o ancora la facile riconoscibilità dei vizi medesimi, salvo i casi in cui il venditore dichiari la cosa esente da vizi. In relazione all'onere della prova, grava, pertanto, sull'acquirente dimostrare la esistenza di vizi tali da rendere il bene acquistato inidoneo all'uso cui era destinato, ovvero da comportarne comunque una apprezzabile diminuzione di valore, mentre incombe sul venditore l'onere di provare la sussistenza di una causa di esclusione della garanzia e, quindi, la sussistenza di una volontà del compratore di voler procedere comunque all'acquisto del bene nello stato in cui si trova, nella piena consapevolezza dei vizi da cui esso è affetto. (Nella specie la parziale fondatezza della domanda attorea, e dunque l'accertamento in ordine alla presenza di vizi occulti sul veicolo acquistato, tali da renderlo inidoneo all'uso e diminuirne in modo apprezzabile il valore, in assenza di un patto di esonero a favore dell'alienante, determina la riduzione del prezzo di acquisto del mezzo e la riparazione dei vizi a spese del venditore (Trib. Potenza, 23-07-2008).

§ Sulla presunzione di conoscenza dei vizi in capo al venditore:

Ai fini del risarcimento del danno spettante al compratore per i vizi della cosa venduta, l'art. 1494 c.c. pone una presunzione a carico del venditore di conoscenza di detti vizi, anche se occulti, per cui l'obbligo della garanzia è escluso soltanto se il venditore fornisca la prova liberatoria di avere ignorato senza sua colpa i vizi medesimi (Cass. civ. Sez. II, 20-05-1997, n. 4464)

§ Sui termini, a pena di decadenza e prescrizione, per denunciare i vizi al venditore e domandare il risarcimento dei danni e, alternativamente, la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo di vendita.

Il compratore, se intende far dichiarare la garanzia cui il venditore è tenuto, ha l'onere di denunciare l'esistenza dei vizi entro otto giorni, che decorrono dalla consegna se si tratta di vizi apparenti (art. 1495, comma 1, c.c.) o dalla scoperta se si tratta di vizi occulti (art. 1495, comma 1, c.c.) (Trib. Novara Sent., 13-01-2009).

§ Sull'importanza di richiedere un accertamento tecnico preventivo sull'immobile prima di procedere a qualsiasi eventuale autonoma riparazione dei vizi:

Il mancato ricorso alla procedura di cui agli art. 1513 c.c. e 696 e ss. c.c. (accertamento dei difetti della cosa venduta) non comporta alcuna preclusione o limitazione circa i mezzi di prova utilizzabili per dimostrare i difetti della cosa oggetto di vendita, ma solo la conseguenza che, in caso di contestazione, la prova deve essere particolarmente rigorosa, cioè tale da generare nel giudice un convincimento pieno e preciso, senza alcun riguardo alla difficoltà in cui la parte interessata possa trovarsi per non essersi avvalsa della facoltà di provocare un accertamento giudiziale preventivo (Cass. civ. Sez. II, 20-07-1994, n. 6767).

3.Conclusioni

La garanzia per i vizi della cosa venduta è disciplinata dagli artt. 1490 e ss. cod. civ. Il compratore ha diritto di chiedere al venditore a sua scelta la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo di vendita, salvo in ogni caso il diritto di domandare il risarcimento degli eventuali danni subiti. La garanzia opera per espressa previsione del Legislatore (art. 1491 cod. civ.) per i soli vizi che il compratore non conosceva e che non erano facilmente riconoscibili, vizi c.d. occulti. Per quelli invece conoscibili con l'uso dell'ordianria diligenza la garanzia opera solo se il venditore ha dichiarato che la cosa era immune da vizi, traendo quindi in inganno il compratore.
Il vizio oggetto della garanzia de quo è quello i) che rende il bene inidoneo all'uso cui è destinato, ovvero nel nostro caso quello abitativo (in altri termine rfendere impossibile o lesivo del diritto alla salute abitare l'immobile) oppure ii) che ne diminuisce in modo apprezzabile il valore, rispetto al prezzo di vendita pattuito e corrisposto. I vizi descritti dal richiedente, ovvero le fessurazioni sull'intonaco e l'umidità ascendente, se non sembrano poter escludere il diritto di abitare l'immobile, appaiono comunque tali da diminuirne il valore. Tuttavia dubbi vi sono sulla possibilità di invocarne la mancata conoscenza e conoscibilità. Ci domandiamo infatti se essi fossero presenti e quindi visibili anche in sede di sopralluogo nel corso delle trattative precontrattuali oppure in occasione della consegna dell'immobile dopo la stipula del contratto definitivo dinanzi al notaio. In ipotesi affermativa per quanto sopra detto la garanzia per i vizi sarebbe esclusa mentre in caso contrario, ovvero se i vizi si sono manifestati dopo la consegna o comunque non erano conosciuti né conoscibili dal compratore allora la garanzia in teoria è operativa. I vizi però vanno innanzitutto denunciati per iscritto a mezzo raccomandata a/r al venditore entro 8 giorni dalla consegna dell'immobile o dalla loro scoperta se si tratta di vizi non apparenti al momento della consegna, per impedire la decadenza dall'azione (risoluzione del contratto di vendita/riduzione del prezzo e risarcimento dei danni) che poi comunque dovrà esperita entro 1 anno per evitare la prescrizione del diritto che con essa si vuole far valere.  CONTINUA ...»

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