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vizi degli immobili

Immobili con gravi vizi di staticità sottaciuti dal venditore: le garanzie per l'acquirente

Parere dell'Esperto della banca dati Codice degli Immobili, Avv Raffaele Cusmai.

D. Quale azione può esercitare l'acquirente di un immobile, che al momento della vendita presentava gravi vizi di staticità sottaciuti dal venditore?
L'atto di compravendita è stato stipulato nel febbraio 2006, mentre i vizi di staticità erano noti al vecchio proprietraio già dal 2004 come emerge dall'esame dei verbali delle assemblee dei condomini, i quali in tale anno hanno incaricato un tecnico di effettuare una perizia sull'immobile dalla quale sono stati evidenziati i summenzionati problemi.


R.

1.Inquadramento normativo.

L'art. 1490, comma 1, cod. civ. stabilisce che "Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore".

L'art. 1492 cod. civ. stabilisce che "Nei casi indicati dall'art. 1490 il compratore può domandare a sua scelta la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del prezzo, salvo, che, per determinati vizi, gli usi escludano la risoluzione. La scelta è irrevocabile quando è fatta con la domanda giudiziale. Se la cosa consegnata è perita in conseguenza dei vizi, il compratore ha diritto alla risoluzione del contratto; se invece è perita per caso fortuito o per colpa del compratore, o se questi l'ha alienata o trasformata, egli non può domandare che la riduzione del prezzo".

L'art. 1493 cod. civ. prescrive che "In caso di risoluzione del contratto il venditore deve restituire il prezzo e rimborsare al compratore le spese e i pagamenti legittimamente fatti per la vendita. Il compratore deve restituire la cosa, se questa non è perita in conseguenza dei vizi".

L'art. 1494 cod. civ. prescrive che "In ogni caso il venditore è tenuto verso il compratore al risarcimento del danno, se non prova di avere ignorato senza colpa i vizi della cosa. Il venditore deve altresì risarcire al compratore i danni derivati dai vizi della cosa".

L'art. 1495 cod. civ. stabilisce che "Il compratore decade dal diritto alla garanzia , se non denunzia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, salvo il diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge. La denunzia non è necessaria se il venditore ha riconosciuto l'esistenza del vizio o l'ha occultato. L'azione si prescrive, in ogni caso, in un anno dalla consegna; ma il compratore, che sia convenuto per l'esecuzione del contratto, può sempre far valere la garanzia, purché il vizio della cosa sia stato denunziato entro otto giorni dalla scoperta e prima del decorso dell'anno dalla consegna".


2.Giurisprudenza.

Affinché l'acquirente possa legittimamente esercitare il suo diritto di garanzia per le cose acquistate e possa veder accolta la propria domanda di risoluzione contrattuale e risarcimento dei danni patiti per effetto dei vizi di cui la cosa risulti gravata, deve provare di aver tempestivamente denunciato detti vizi. Il termine per l'esercizio di tale diritto ed onere, pari ad otto giorni, deve intendersi decorrente da quando il compratore abbia avuto certezza dei vizi e delle difformità della cosa acquistata (Corte d'Appello Napoli, Sez. 3 Civile Sentenza del 28 gennaio 2009, n. 281) Nel contratto di vendita, il termine annuale di prescrizione per l'esercizio dell'azione redibitoria e dell' azione risarcitoria conseguente all'inadempimento, decorre dalla data della consegna e non può farsi coincidere con la data di stipula del contratto in mancanza della prova della coincidenza temporale tra le due date, spettando a chi eccepisce la prescrizione l'onere della prova in ordine alla individuazione temporale del "dies a quo" (Cassazione civile, Sez. 2 Sentenza del 06 febbraio 2008, n. 2797).


3.Conclusioni.

L'acquirente potrebbe domandare a sua scelta al venditore la risoluzione del contratto o la restituzione di parte del prezzo di vendita versato in considerazione della diminuzione di valore dell'immobile a causa dei vizi occulti presenti, oltre al risarcimento dei danni subiti. Tuttavia, l'azione ex art. 1490 cod. civ. è soggetta a termini di prescrizione (1 anno dalla consegna dell'immobile) e decadenza (8 giorni dalla consegna per la denuncia dei vizi) il cui decorso provoca l'estinzione del diritto dell'acquirente di far valere la garanzia imposta dal legislatore. Qualora l'acquirente non abbia provveduto a denunciare i vizi nei termini indicati e ad interrompere la prescrizione entro 1 anno dalla consegna dell'immobile non potrebbe più far valere la garanzia per i vizi. Non gli resterebbe pertanto che l'azione generale in via extracontrattuale ex art. 2043 cod. civ., secondo cui "Qualunque fatto doloso o colposo che cagiona ad altri un danno ingiusto obbliga colui che ha commesso il fatto a risarcire il danno", soggetta tuttavia ad un onere probatorio più gravoso rispetto all'azione contrattuale (la colpa non si presume ma va provata dall'attore), ma a prescrizione quinquennale e quindi ad oggi ancora azionabile pur in assenza sinora di una formale costituzione in mora del venditore. Resta impregiudicata la possibilità anche di domandare il risarcimento dei danni non patrimoniali (es. morali) subiti in conseguenza della condotta colposa dei venditori, ex art. 2059 cod. civ.


Avv. Raffaele Cusmai

Richiesta di parere pervenuta attraverso il servizio "Chiedi il parere dell'Esperto" della banca dati "Codice degli Immobili".

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