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condominio

Ascensore: il condomino può esimersi dal pagamento delle spese di manutenzione

Le Risposte dell'Esperto della Banca dati "Codice degli Immobili"a cura dell' Avv. Raffaele Cusmai.

Domanda:
Le spese sostenute dal condominio per la manutenzione dell'ascensore devono essere ripartite tra tutti i condomini? Il proprietario del negozio sito al piano terra dell'edificio condominiale che non usufruisce dell'ascensore ed ha ingresso indipendente, può esimersi dal pagamento delle spese?

Risposta:

1.Inquadramento normativo della fattispecie.

L'art. 1123 cod. civ. stabilisce che "Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità".


2.Giurisprudenza.

In tema di condominio di edifici la regola posta dall'art. 1124 c.c. relativa alla ripartizione delle spese di manutenzione a ricostruzione delle scale (per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzione di piano, per l'altra metà in misura proporzionale alla altezza di ciascun piano dal suolo) è applicabile per analogia, ricorrendo l'identica "ratio", alle spese relative alla manutenzione e ricostruzione dell'ascensore già esistente. Nell'ipotesi, invece, d'installazione "ex novo" dell'impianto dell'ascensore trova applicazione la disciplina dell'art. 1123 c.c. relativa alla ripartizione delle spese per le innovazioni deliberate dalla maggioranza (proporzionalità al valore della proprietà di ciascun condomino). (Cass. civ. Sez. II, 25-03-2004, n. 5975 (rv. 571536) .

3.Conclusioni.

A prescindere dal criterio di ripartizione applicabile a seconda che si tratti di manutenzione o ricostruzione dell'ascensore già esistente o di installazione ex novo dell'impianto medesimo, sia la giurisprudenza che la più recente dottrina (Rezzonico, Rezzonico, Manuale del Condominio, 2008) ritengono che le relative spese siano a carico di tutti i condomini, posto che l'impianto di ascensore è un servizio comune a tutti i condomini, che contribuisce al prestigio dell'intero fabbricato e che è teoricamente utilizzabile anche dai condomini del piano terreno o interrato.
Ciò posto in linea generale, tuttavia ad una conclusione difforme (e favorevole al titolare del negozio a piano terra di cui al quesito) si giunge applicando alla fattispecie considerata la disposizione dell'ult. Co. dell'art. 1123 cod. civ., riprodotta al par.1. Infatti, se il titolare del negozio dimostra che nessuna utilità ha per lui l'ascensore condominiale, com'è dato presumersi da quanto riferito avendo anche il negozio un ingresso indipendente, potrebbe opporre diniego al pagamento delle spese per il cambio di ascensore, in quanto relative ad un bene che non utilizza né per il godimento dell'unità immobiliare di sua titolarità esclusiva, né per il godimento delle altre parti comuni condominiali. A sostegno di siffatta interpretazione si può citare recente giurisprudenza di merito, applicabile per analogia anche al caso di specie: "In tema di comunione e condominio, ai sensi dell'art. 1123 c.c. le spese di manutenzione dell'impianto idrico destinato ad esclusivo servizio degli appartamenti del piano attico sono a carico dei soli condomini che ne traggono utilità" (Trib. Genova Sez. III, 14-12-2006).

In sintesi quindi:

-in linea generale le spese di cambio dell'ascensore sono a carico di tutti i condomini;
-se tuttavia, uno di essi dimostra la totale assenza di utilizzazione e di utilità dell'impianto di ascensore per il godimento del bene di sua titolarità esclusiva e delle altre parti comuni, può fondatamente opporre diniego a partecipare alle spese ad esso afferenti, in base all'art. 1123, comma 3, cod. civ.


Risposta a quesito pervenuto attraverso il servizio "Chiedi il Parere dell'Esperto"della banca dati Codice degli Immobili



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